第一章 绪论

第一节 研究的问题和背景

1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始全国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，我国房地产市场化工作启动。住房作为商品进入市场，居民需要通过购买或租赁等方式才能拥有或使用住房。2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确将把房地产业作为国民经济的支柱产业来发展。伴随福利房、单位房的取消，人民收入水平的提高，居民改善性住房需求意愿的增强，以及城市化进程的加快，加之房地产业对钢铁、水泥、建材、家具、家电等多个行业较大的带动作用，房地产业在国民经济中的地位和作用日益凸显，房地产业的支柱产业效应不可低估，已成为我国经济增长的主要推动力之一。但是，在房地产业迅猛发展的同时，房地产市场也呈现一系列问题，如各大城市房价过快上涨、商品房供需结构不合理、房地产投资开发规模与当地经济不匹配等。在部分区域，房地产市场的过度发展对国民经济和区域经济产生了不容忽视的负面作用，如高房价推高了人工成本、土地成本和资源价格，居民的购房负担加重，贫富差距日益拉大，金融风险被扩大等。由此，房地产市场的持续、健康、稳定发展问题开始受到越来越多的关注。

为确保房地产市场能够持续、健康、稳定地发展，中央政府运用了行政手段、经济手段和法律手段，在房地产市场的不同发展阶段相继出台了一系列宏观调控政策措施。如2003～2007年蓬勃发展阶段的控制政策，2008年复苏阶段的鼓励政策，2009～2013年过热阶段的控制政策，2014～2016年低迷阶段的鼓励政策等。[1]具体而言，在2003～2007年房地产市场蓬勃发展阶段，出台了三个方面的控制政策。一是严格控制房地产信贷和严格控制土地供给，旨在提高开发商项目的自有资金比例和规范土地出让市场；二是打击供给环节和消费环节的炒作行为，提高房地产投资成本和降低房地产投资收益，以抑制房地产价格的上涨；三是处理房地产市场热点地区的区域性矛盾和房地产市场的结构性矛盾，以全面综合治理房地产市场。2008年美国次贷危机席卷全球，我国房地产市场也受此影响而陷入低谷，房地产交易量与房地产价格同时下跌。其中，北京、上海等一线城市的房地产成交数量下跌三成左右，房地产价格下跌两成左右。为应对美国次贷危机带来的经济衰退，中国人民银行下调按揭贷款利率、财政部与国家税务总局降低住房交易税。“降率免税”组合拳的打出，为楼市打了一针强心剂。同时，我国政府实行积极的财政政策与适度宽松的货币政策，采取了一系列政策措施，下调银行贷款利率，同时放松信贷额度，2009年1～6月信贷额度增加7.37亿元，几乎是2008年的1.5倍，部分城市房地产市场开始“回暖”，成交量逐步回升，房地产价格也进一步回归理性，直至2010年4月，国内各大城市开始出现房价急剧上涨现象。在此期间，为抑制房价继续上涨，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十九条”）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”），以及国务院常务会议制定的“新国四条”“新国八条”“新国五条”等一系列调控政策相继出台。地方政府被要求要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，对于房价出现过快上涨势头的省区市，对其相关负责人要进行问责；强化差别化住房信贷政策，二套房贷的首付款比例在房款总价的60%以上，贷款利率是基准利率的1.1倍以上。“限购令”也从北京向49个地级以上城市推行。在紧缩的宏观调控政策影响下，我国房价的上涨势头得到明显遏制。但是，2012年下半年以后，各地房地产市场开始回暖，房价又出现了加速上涨的趋势。随后，中央政府明确要求完善稳定房价工作责任制，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作，并加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，促进房地产市场持续、平稳、健康发展。2014年6月以后，房地产市场出现了下降迹象，许多地方政府在限购政策上有所松动，中国人民银行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（“央四条”）与降息等刺激性政策也相继出台，楼市在年底出现“翘尾行情”。2015年全国整体楼市在政策不断利好的刺激下，温和回暖，并于2016年迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。2016年12月，中央经济工作会议明确了2017年中国楼市的发展方向，定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调要促进房地产市场平稳健康发展。在限售、限购、限贷、收紧“土拍”、优化供应结构等宏观调控措施的叠加影响下，调控效果逐步显现，房地产市场整体成交量逐渐回落。

在一系列房地产宏观调控政策实施以后，我国房地产市场呈现了某些新的阶段性特征和趋势。一是房地产价格的分化日趋明显，一线和二线城市的房价在旺盛的需求支撑下，房价出现了大幅上涨，并且房地产市场表现出四种明显的不均衡现象：不均衡的需求、不均衡的供应、不均衡的价格涨幅和不均衡的库存。二是我国区域房地产市场格局逐渐发生变化。以2011年第一季度为例，全国东、中、西部地区房地产开发投资的增长速度分别为32.7%、36%和37.7%，西部地区房地产开发投资的增长幅度高于东部和中部地区，并且房地产开发企业的战略布局发生了较大的变化，大多数大型房地产开发企业相继进驻西部二线、三线城市，快速抢占市场份额，房地产市场内“西部崛起”的态势开始显现。[2]

我国房地产市场之所以表现出明显的区域性特征，除了与房地产市场本身就具有的区域特性有关外，我国各区域经济区位具有较大的差异也是一个非常重要的原因。各地区房地产市场的起步时间和发展时间都存在较大差异，而房地产市场的成熟度与区域经济水平又直接相关，因此，房地产市场的活跃程度在各地区会表现出明显的区域差异特征。在宏观调控政策实施后，区域房地产市场格局更是发生了显著的变化。近年来，东部地区传统产业密集内迁，加快了西部地区城镇化和工业化发展，西部地区产业集群和城市集群开始显现。因此，西部地区房地产市场与区域经济二者之间具有怎样的联系，就成为一个值得我们思考的问题。

2004年，建设部与国土资源部等七部委就强调应遵循房地产市场的发展规律，充分考虑房地产市场的区域性特征和发展不均衡特征，深入研究房地产市场发展、演变的市场规律。房地产业关系国计民生，房地产市场的稳定直接关系国民经济的持续发展。因此，近年来中央政府和地方政府针对房地产市场频繁出台宏观调控政策，以确保各区域经济和国民经济稳定发展。然而，我国房地产市场上暴露的许多问题表明中央政府实施的宏观调控效果实际上并不理想，根源可能在于目前我们对房地产市场与区域经济之间相互关系的认识还不够深刻。

2013年，西北大学中国西部经济发展研究中心发布《中国西部发展报告（2013）》。该报告显示，2012年西部地区的房地产投资增速处于全国领先水平，房地产总投资和住宅投资分别增长20.4%和15.5%。与之形成鲜明对比的是，商品房销售额仅增长3.7%，远低于东部地区（12.9%）和中部地区（8.5%）。[3]这一矛盾的现象表明西部部分地区可能出现了房地产过度投资、盲目投资、忽视区域房地产投资风险等突出问题。那么，厘清房地产市场与区域经济之间的关系，进一步聚焦西部地区的房地产市场，考察西部地区房地产市场与区域经济之间的协调发展关系，明确如何促进西部地区房地产市场与区域经济的协调发展无疑成为一系列值得我们深入探讨的问题。